วันนี้เรามีเรื่องราวจากคุณมาม่ากับปลากระป๋อง สมาชิก Pantip.com ที่ออกมาแชร์ประสบการณ์การทำบ้านเช่า ที่เป็นธุรกิจที่เจ้าของกระทู้คุ้นเคยมาตั้งแต่เด็ก ๆ ใครที่กำลังหาแนวทางในการวางแผนเกษียณที่ยั่งยืนกันอยู่ ต้องห้ามพลาดเลยค่ะ

ตลอดชีวิตของผม ผมคลุกคลีอยู่กับธุรกิจบ้านเช่ามาโดยตลอดตั้งแต่จำความได้ก็เริ่มรู้จักคำๆนี้แล้ว “บ้านเช่า” … อ้างอิงจาก บทก่อน  “สี่แสน” เป็น “ห้าล้านห้า” กับการตัดสินใจสองครั้งใน 34 ปี !!!  https://pantip.com/topic/40559370

นอกจากทำที่วนเวียนอยู่ในธุรกิจนี้แล้ว คนรอบๆตัว ญาติสนิทมิตรสหายก็อยู่ในธุรกิจนี้เช่นเดียวกัน ทั้งจากการชักชวนของผมและแนวโน้มทำเลที่พาให้ทำธุรกิจนี้ เรื่องที่ผมจะเล่าในวันนี้นั้นเป็นเรื่องของคุณตาท่านหนึ่ง(ท่านมีศักดิ์นับญาติแล้วท่านเป็นตาผม) และบ้านท่านที่ดินของท่านอยู่ติดกับบ้านในสวนของผม(ที่ของยายผมเอง)

ผมขอเรื่องเล่าของคุณตาท่านนี้ให้ฟัง ปัจจุบันท่านเกษียณแล้ว แต่ท่านเกษียณวางแผนได้ดีมาก จนอยากเล่าสู่กันฟัง!! … การดำเนินชีวิตของท่านนั้นน่าศึกษายิ่งนัก มาครับผมจะเล่าให้ฟัง

ย้อนกลับไปราวๆ ปี 2520 บรรพบุรุษตาๆยายๆ ได้ย้ายรกรากข้ามภาคข้ามจังหวัดกันมาบุกเบิกที่ตั้งรกรากเริ่มต้นชีวิตใหม่ที่ อำเภอชายขอบแห่งหนึ่งของจังหวัดระยอง ด้วยเหตุผลที่ว่าที่ดินนั้นซื้อขายกันในราคาที่จำต้องได้

แต่ต้องหักล้างถางพงเอาเอง แต่ก่อนบรรพบุรุษตาๆยายๆของผมท่านทำนากัน แต่เมื่อย้ายมาอยู่ระยองต้องเปลี่ยนเป็นชาวไร่ชาวสวนเพราะพื้นที่นั้นต่างกัน

แน่นอนว่าที่ดินชายขอบแห่งนี้ไม่มีไฟฟ้า มีน้ำที่ใช้บ่อปลอกด้วยแรงงานคนขุด แน่นอนครับว่าหลายๆช่วงชีวิตของผมผมเติบโตจากที่นี่ โดยเฉพาะช่วงปิดเทอมที่ต้องไปช่วยยายทำไร่และเลี้ยงสัตว์ หาบน้ำจากบ่อเพื่อมาอาบ ไฟฟ้าพึ่งมีตอนผมอยู่ ม.ต้น น่าจะราวๆปี 2542-2543 ที่ไฟฟ้าเข้าถึง ปกติใช้ตะเกียงน้ำมันก๊าด

ตาๆยายๆผมก็ทำไร่ทำสวนเลี้ยงสัตว์เรื่อยมาจากที่ดินแถวนั้นเจริญขึ้นตามลำดับ มีบางช่วงบางตอนที่ที่ดินราคาขึ้นแบบก้าวกระโดด คนรู้จักหลายๆคนก็เริ่มแบ่งขายที่ดินที่ตัวมีออกไป แต่คุณตาท่านนี้ก็ยังไม่ไม่ขาย แกว่ายังไม่แรงอยู่ก็ทำมาหากินทำไร่ทำสวนต่อไป

ในสายตาผมท่านเป็นเกษตรกรที่ประสบความสำเร็จคนหนึ่ง เพราะ รายได้จากการทำการเกษตรทำให้แกมีชีวิตที่ดีขึ้น และถึงแม้ว่าท่านจะได้เรียนหนังสือมาเพียงเล็กน้อย แต่ท่านก็สามารถส่งเสียลูกๆของท่านให้ได้เรียนจนจบปริญญาทุกคน

ในช่วงบั้นปลายของชีวิต เรี่ยวแรงเริ่มโรยรา ไม่แข็งแรงเหมือนแต่ก่อน แกเริ่มหยุดทำเกษตรในหลายๆส่วน เริ่มแบ่งแยกที่ดิน แบ่งที่ดินมรดกที่ดินออกให้ลูกๆ และ แบ่งขายที่ดินออกส่วนหนึ่งและยังเก็บไว้ส่วนหนึ่ง!!

ประเด็นสำคัญ ประการแรกคือ ท่านเก็บรักษาที่ดินเหล่านี้มา 30-40 ปี ด้วยดี ทำมาหากินในฐานะเกษตรกรหล่อเลี้ยงชีวิตได้ดีเสมอมา ประเด็นสำคัญประเด็นถัดมา คือ ในส่วนที่ท่านขายและในส่วนที่แกเก็บไว้นี่ เพราะ นี่คือการวางแผนเกษียณที่เป็นมืออาชีพ ซึ่งผ่านการไตร่ตรองและวางแผนมาแล้ว วางแผนอย่างไร?!

ความเป็นมืออาชีพ ที่ 1-4
1.ท่านยังเป็นห่วงลูกหลาน โดยยกที่ดินแบ่งแปลงให้ลูก ไปจัดการกันเองว่าจะทำอย่างไร
2.ขายนำเงินไปชำระหนี้สิน สร้างให้เป็นไทแก่ตัว
3.ใช้เงินจากการขายที่ ก็ใช้ซื้อความสุขไปตามสมควร เป็นโบนัสหลังจากทำงานหนักมาหลายสิบปี
4.นำเงินที่ขายได้ไปลงทุน สร้างบ้านหลังเล็กๆให้คนเช่า เพื่อสร้างรายรับในวัยเกษียณ

ทำไมถึงเป็นบ้านเช่า ผมไม่เคยถามท่านตรงๆแต่ก็พอจะเดาได้แบบไม่ยากนัก เพราะ ธุรกิจที่ท่านสามารถดูแลจัดการได้ด้วยตัวเองในระดับหนึ่ง รวมถึงการขยายตัวของโรงงานอุตสาหกรรมในบริเวณโดยรอบที่เติบโตขึ้นมาก

ส่งผลให้ผู้คนต่างถิ่นเขามาทำมาหากินมาทำงานและมาหาที่พักในบริเวณนี้ ท่านทยอยสร้างจน ณ ตอนนี้มี บ้านเช่าสิบกว่าหลัง และที่ผมว่าเจ๋งคือ คนเช่ารักแก แกชอบลดราคา วัน มีปีหนึ่งแกไม่คิดค่าเช่าในเดือนธันวา แกบอกให้เป็นของขวัญปีใหม่ลูกบ้าน ทำให้คนมาเช่าแกไม่ขาด

นอกจากบ้านแล้วท่านยังมีที่เปล่าบางส่วนที่เปล่าเช่าให้ผู้อื่นมาทำแคมป์พักคนงานอีก 2-3 ราย ยิ่งมีคนมาเยอะขึ้น ก็ยิ่งสร้างมูลค้า ปีที่แล้วท่านพึ่งสร้างร้านค้าหน้าบ้านเช่าติดถนนอีกหลัง สร้างเสร็จก็มีคนขอเช่าในทันที และ ที่สำคัญต้นทุนทางการเงินไม่มีเพราะสร้างด้วยเงินสด ไม่มีภาระต้องไปจ่ายใคร

บ้านเช่าหลังน้อยสีสันสดใสของคุณตา

ปัจจุบันตาท่านอายุ 72 แล้ว แต่สุขภาพยังแข็งแรงอยู่ ผมมองว่า ณ ตอนนี้ท่านมีความสุข มีความภาคภูมิใจในตนเอง มีเงินไว้จับจ่ายใช้สอย มีค่ายาค่าหมอ และมีมรดกบ้านเช่าไว้ส่งต่อให้ลูกหลานอีกต่อเมื่อแกจากไป

ทุกครั้งที่ผมมองไปกลุ่มบ้านเช่าของแก ผมได้แต่ชื่นชมในใจ ยิ้มรับกับความสำเร็จของคุณตาท่านมาก …. ผมเองก็ตั้งใจและต้องทำให้สำเร็จ กับเป้าที่ว่าจะเกษียณให้ได้มีคุณภาพแบบนี้เช่นกัน

ลงชื่อ มาม่ากับปลากระป๋อง

…[^_^]…

ปล 1. หลายเดือนก่อน ผมได้คุยกับน้าสาว (ลูกสาวคนโตของคุณตา) และยุให้น้าสร้างบ้านเช่าแบบตาบ้าง ถ้าบ้านเช่าคุณตาเต็มต่อเนื่องให้คุณน้าทยอยสร้างบ้านมารับ Demand ได้เลย

เพราะน้าสาวที่ดินที่ตายกให้น้าสาวคนนี้อยู่ติดกัน และเหมาะมากกับการสร้างรายได้กับธุรกิจนี้ในจุดนี้ … ผมเองก็มีที่ดินแถวนั้นอยู่บ้าง แต่ยังไม่ถึงเวลาของผมที่จะพัฒนา รอให้น้าๆลุยกันไปก่อน ผมยุส่งอย่างเดียว 555+ ….
******  การลงทุนมีความเสี่ยงโปรดใช้วิจารณญาณในการลงทุน  ******

ขอขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจาก : คุณมาม่ากับปลากระป๋อง สมาชิก Pantip.com

10 คำถามที่ต้องถามคนเช่าบ้าน (Terrabkk)

การทำธุรกิจบ้านเช่า หัวใจสำคัญที่สุดคือการเลือกผู้เช่าที่สามารถดูแลบ้านเราได้และไม่มีปัญหาในเรื่องการจ่ายเงินค่าเช่า ดังนั้นการเลือกคนที่จะมาเช่าบ้านนั้น นอกจากจะซักถามประวัติต่าง ๆ แล้วก็ควรซักถามในเรื่องอื่น ๆ ด้วย เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นในการพิจารณาและตัดสินใจว่าจะให้เช่าดีหรือไม่ โดยคำถามส่วนใหญ่อาจจะเป็นประวัติส่วนตัวเบื้องต้นและข้อมูลอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่ง TerraBKK Research รวบรวมคำถามที่สำคัญ ๆ สำหรับการพูดคุยเจรจามาไว้ 10 คำถามดังนี้

1. ทำไมถึงย้ายบ้านเช่า ?

เป็นคำถามที่คุณจะรู้ที่มาที่ไปว่าทำไมเขาถึงมาเช่าบ้านของคุณ ซึ่งคำตอบส่วนใหญ่ควรจะเป็นเรื่องย้ายเพราะเปลี่ยนที่ทำงาน, ต้องการบ้านใหญ่ขึ้น, ใกล้โรงเรียนลูก ฯลฯ ควรระวังผู้เช่าที่ย้ายเพราะมีปัญหากับเจ้าของบ้านเก่า เช่น ทะเลาะกับเจ้าของบ้าน, จ่ายเงินไม่ตรงเวลา, หนีเพราะไม่มีเงินจ่าย

2. มีแผนจะเข้าอยู่เมื่อไหร่ ?

สังเกตระยะเวลาที่ผู้เช่าต้องการจะย้ายเพื่อเข้าอยู่ หากผู้เช่าต้องการย้ายพรุ่งนี้ทันทีแสดงให้เห็นถึงความผิดปกติบางอย่าง โดยเฉพาะผู้เช่าที่เคยเช่าย้ายมาจากบ้านเช่าอื่น เพราะอย่างน้อยเขาต้องแจ้งเจ้าของบ้านคนเก่าล่วงหน้า 30 วัน

3. วางแผนว่าจะอยู่นานแค่ไหน ?

ผู้เช่าบางคนมาเช่าเพื่อจะมาอยู่ระยะสั้นเพียงแค่ 1-2 ปี ซึ่งเจ้าของบ้านอาจจะต้องถามว่ามีแผนจะอยู่ยาวแค่ไหน เพื่อจะได้เตรียมตัวเมื่อมีการเปลี่ยนผู้เช่าอีกครั้ง โดยทั่วไปแล้วการทำสัญญาเช่าควรระบุเอาไว้อย่างน้อย 1 ปี แต่หากผู้เช่าบอกเลิกก่อนกำหนดก็สามารถยึดเงินมัดจำได้ เพราะการเปลี่ยนผู้เช่าในแต่ละครั้งจะมีช่วงที่บ้านว่างทำให้ขาดรายได้ประมาณ 1-2 เดือนเป็นอย่างต่ำ (Vacancy Rate)

4. ทำงานอะไร ? และมีรายได้พอจ่ายค่าเช่าหรือไม่ ?

แสดงให้เห็นถึงกำลังการซื้อว่ามีเงินจ่ายค่าเช่าไหวหรือไม่ ? ซึ่งอย่างน้อยผู้เช่าควรมีรายได้มากกว่าค่าเช่าประมาณ 2-3 เท่า เช่น ค่าเช่าบ้าน 10,000 ก็ควรจะมีรายรับประมาณ 20,000 บาทขึ้นไปเพราะต้องหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีก ซึ่งคุณเองก็อาจจะถามเรื่องอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ทำงานประจำอย่างเดียวหรือเปล่า ? มีรายได้จากทางอื่นอีกหรือไม่ ? มีหนี้สินอย่างอื่นอีกหรือไม่ ? เป็นต้น เพื่อประเมินเบื้องต้นว่าผู้เช่ารายนี้จะมีปัญหาในการจ่ายค่าเช่าหรือไม่

คิดจะทำธุรกิจบ้านเช่า จำ 10 คำถามนี้ไว้ใช้ให้แม่น ๆ !

5. พร้อมที่จะจ่ายค่ามัดจำและค่าเช่าล่วงหน้าหรือไม่ ?

เป็นสิ่งสำคัญที่จะบอกให้รู้ถึงสถานะการเงินของผู้เช่าว่า ณ ตอนนี้มีเงินก้อนเพื่อจ่ายค่ามัดจำและค่าเช่าล่วงหน้าในเดือนแรกหรือไม่ โดยทั่วไปแล้วจะต้องจ่ายเป็นเงินก้อน 2-3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน ซึ่งหากมีการผ่อนผันตั้งแต่เดือนแรกก็อาจเป็นสัญญาณที่ไม่ดีนักว่าคงจะมีปัญหาตามมาในเดือนต่อ ๆ ไป

6. อยู่กันทั้งหมดกี่คน ?

คุณควรจำกัดจำนวนคนเอาไว้ไม่ให้เกิน 2 คนต่อ 1 ห้องนอน เช่น เป็นบ้านเดี่ยว 2 ห้องนอน แสดงว่าอยู่ได้สูงสุดไม่เกิน 4 คน เป็นต้น เพราะยิ่งคนอยู่เยอะเท่าไร บ้านคุณก็จะยิ่งโทรมและเสียหายมากขึ้นเท่านั้น

7. มีสัตว์เลี้ยงหรือไม่ ?

อันนี้ขึ้นอยู่กับคุณแล้วล่ะว่าจะรับได้หรือไม่หากผู้เช่ามีสัตว์เลี้ยงอยู่ในบ้านด้วย ทั้งนี้อาจมีปัญหาในเรื่องความเสียหายตามมา ยิ่งหากเป็นสัตว์เลี้ยงขนาดใหญ่อาจจะทำลายข้าวของภายในบ้านหรือสร้างกลิ่นอับและสิ่งสกปรกภายในบ้านได้

8. สามารถหานายจ้างหรือเจ้าของบ้านคนเก่ามาอ้างอิงได้หรือไม่ ?

หากผู้เช่าลังเลในการหาคนมาอ้างอิงแสดงว่ากำลังมีเรื่องปิดบังบางอย่างหรือให้ข้อมูลไม่ตรงกับความเป็นจริง การได้อ้างอิงจากนายจ้างจะทำให้รู้ว่าผู้เช่าทำงานที่นี่จริงหรือไม่ และมีตำแหน่งการงานที่มั่นคงหรือไม่ แต่ที่สำคัญคือการได้อ้างอิงจากเจ้าของบ้านคนเก่า จะทำให้รู้ประวัติการเช่าของผู้เช่ารายนี้ว่าดีหรือไม่ มีการจ่ายค่าเช่าตรงเวลาหรือไม่ และปัญหาจากการเช่าอื่น ๆ

9. เคยมีปัญหากับเจ้าของเก่าหรือไม่ ?

แม้จะเป็นการถามที่ตรงเกินไปและน้อยคนนักที่จะตอบตามความเป็นจริง แต่ก็เป็นคำถามที่ควรถามเพื่อจะได้ดูปฏิกิริยาเวลาตอบว่า ตอบตามความจริงหรือดูลังเลเวลาตอบ

10. มีข้อสงสัยอื่น ๆ อีกหรือไม่ ?

เป็นการเปิดประเด็นให้ผู้เช่าซักถามข้อสงสัยอื่น ๆ เกี่ยวกับการเช่าบ้านว่ามีกฎอื่น ๆ ที่ต้องรู้อีกหรือไม่ เพื่อให้เข้าใจตรงกันถึงกฎการเช่า จะได้ไม่มีปัญหาในภายหลัง

ขอขอบคุณข้อมูลจาก : terrabkk