หน้าหลัก » ข่าวอสังหาริมทรัพย์ » กรมธนารักษ์ แจงปรับค่าเช่าที่ดินสนามบินสุวรรณภูมิ ทำตามระเบียบ
โพสโดย : pure | วันที่ : 16 February 2017
หมวดหมู่ : ข่าวอสังหาริมทรัพย์

กรมธนารักษ์ แจงปรับค่าเช่าที่ดินสนามบินสุวรรณภูมิ ทำตามระเบียบ

1529847_658842257511675_1134283925_o

กรมธนารักษ์ ระบุเหตุผลปรับค่าตอบแทนใช้ที่ดินราชพัสดุ สนามบินสุวรรณภูมิของเอโอที เหตุเป็นไปตามระเบียบและข้อตกลง รวมทั้งมาตรฐานธุรกิจอสังหาฯ

กรมธนารักษ์ ได้ออกจดหมายชี้แจง ภายหลังมีแหล่งข่าวจาก ทอท. ตั้งข้อสังเกตถึงกรณีกรมธนารักษ์มีการจัดเก็บผลตอบแทนแบบ ROA ซึ่งจะหักผลตอบแทน 2-5 % จากการประเมินสินทรัพย์ทั้งหมดเฉพาะที่สนามบินสุวรรณภูมิ

ซึ่งกระทบต่อต้นทุนของสายการบิน เหตุใดจึงใช้วิธีการจัดเก็บผลตอบแทนแตกต่างจากสนามบินอื่นอีก 5 สนามบิน /การจัดเก็บดังกล่าวมีผลต่อการคิดค่าบริการจากการบินที่มาใช้พื้นที่ของบริษัท ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยว ดังนี้ว่า

1. การปรับอัตราค่าตอบแทนดังกล่าว เป็นไปตามระเบียบกระทรวงการคลังและกรมการบินพาณิชย์ว่าด้วยการให้การท่าอากาศยานแห่งประเทศไทยใช้ประโยชน์ในที่ราชพัสดุที่อยู่ในความปกครอง ดูแลและใช้ประโยชน์ของกรมการบินพาณิชย์ฯ พ.ศ. 2545ข้อ 16

และข้อตกลงการใช้ประโยชน์ ฉบับลงวันที่ 30 กันยายน 2545 ข้อ 2 ซึ่งกำหนดไว้ว่า ภายหลังจากการใช้ประโยชน์สนามบินสุวรรณภูมิปีที่ 10 ให้ปรับอัตราค่าตอบแทนใหม่ตามผลการศึกษาของที่ปรึกษาที่จัดหาโดยกรมธนารักษ์

ซึ่งกรมธนารักษ์ได้จัดจ้างศูนย์บริการวิชาการแห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเป็นที่ปรึกษาเพื่อปรับอัตราค่าตอบแทนดังกล่าว

2. วิธีการเรียกเก็บอัตราค่าตอบแทนตามแนวทางใหม่ตามผลการศึกษา เป็นไปตามหลักมาตรฐานสากลในการจัดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป ประกอบด้วย 2 ส่วน ได้แก่

2.1 การกำหนดผลประโยชน์ตอบแทนเปรียบเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน (ROA : Return on Asset) ซึ่งเป็นอัตราค่าตอบแทนทั่วไปที่ผู้เช่าต้องชำระตามปกติ โดยตามผลการศึกษาได้กำหนดอัตรา ROA ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ประกอบด้วย

ส่วนที่ใช้ในกิจการการบิน(Aero)= 1% ของมูลค่าทรัพย์สิน (พื้นที่ Aero คิดเป็น 43% ของพื้นที่ทั้งหมด) ส่วนที่ไม่ได้ใช้ในกิจการการบิน (Non-Aero) = 3% ของมูลค่าทรัพย์สิน (พื้นที่ Non-Aero คิดเป็น 32% ของพื้นที่ทั้งหมด)

และพื้นที่พัฒนาโครงการใหม่ซึ่งเป็นการพัฒนาเชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ = 5% ของมูลค่าทรัพย์สิน(พื้นที่บริเวณดังกล่าวคิดเป็น 25% ของพื้นที่ทั้งหมด)

2.2 การกำหนดผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้(Revenue Sharing)ซึ่งเป็นการกำหนดค่าตอบแทนเพิ่มเติมในกรณีที่ผู้เช่าดำเนินธุรกิจที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการใช้ทรัพย์สินนั้นได้เป็นจำนวนมาก

อีกทั้งการดำเนินธุรกิจสนามบินของ ทอท. มีลักษณะเป็นธุรกิจแบบผูกขาด (Monopoly) เจ้าของทรัพย์สินจึงควรที่จะได้รับผลตอบแทนเพิ่มเติมนอกเหนือจากการเช่าตามปกติ

ทั้งนี้ ในช่วงแรกของการดำเนินธุรกิจ (Start-off period)

กรมธนารักษ์ได้คิดผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้เพียงอย่างเดียวเพื่อให้สนามบินสุวรรณภูมิสามารถดำเนินการต่อไปได้ แต่ภายหลังจาก 10 ปี ทอท. สามารถบริหารจัดการสนามบินสุวรรณภูมิได้อย่างมีประสิทธิภาพและมีผลประกอบการที่มั่นคงแล้ว

กรมธนารักษ์จึงสามารถเรียกเก็บค่าตอบแทนจากการให้เช่าทรัพย์สินในอัตราที่เหมาะสมมากขึ้นซึ่งอัตราค่าตอบแทนแนวทางใหม่เมื่อคิดเป็นร้อยละของมูลค่าทรัพย์สิน ภายใต้ระยะเวลาการเช่า 30 ปี จะคิดเป็น 30% ของมูลค่าทรัพย์สินเท่านั้น

สอดคล้องกับหลักมาตรฐานสากลโดยทั่วไปในการจัดให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับเมื่อพิจารณาถึงความสามารถในการชำระค่าตอบแทนของ ทอท. พบว่าอัตราค่าตอบแทนใหม่คิดเป็น 20-25% ของรายได้จากการดำเนินงาน

ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำกว่าการให้เช่าทรัพย์สินขนาดใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบ ที่มีสัดส่วนประมาณ 25-40% เนื่องจากที่ปรึกษาเห็นว่าเป็นการพิจารณากำหนดผลตอบแทนระหว่างรัฐกับรัฐวิสาหกิจ

แนวทางการปรับอัตราค่าตอบแทนดังกล่าวเป็นข้อเสนอของที่ปรึกษาตามผลการศึกษาเท่านั้น โดยกรมธนารักษ์ได้แจ้งให้ ทอท. ทราบและพิจารณาแล้ว

การดำเนินการในขั้นตอนต่อไปกรมธนารักษ์และทอท. จะต้องมีการหารือร่วมกันเกี่ยวกับแนวทางการปรับอัตราค่าตอบแทนดังกล่าวต่อไป

3. สำหรับแนวทางในการปรับอัตราค่าตอบแทนที่แตกต่างจากสนามบินอีก 5 แห่งนั้น เดิมกรมธนารักษ์ได้จัดจ้างที่ปรึกษาเพื่อศึกษาวิเคราะห์การปรับอัตราค่าตอบแทนตามระเบียบและข้อตกลงเช่นกัน

โดยผลการศึกษาได้กำหนดอัตราผลตอบแทนเป็นร้อยละของมูลค่าทรัพย์สิน เนื่องจากสามารถใช้เป็นตัวแทนของต้นทุนการเสียโอกาสของการถือครองที่ราชพัสดุในฐานะที่กรมธนารักษ์เป็นเจ้าของที่ดิน

แต่โดยที่ทอท. ได้พิจารณาแล้วเห็นว่า การปรับค่าตอบแทนดังกล่าวได้ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของ ทอท. จึงแต่งตั้งคณะทำงานกำหนดและเจรจาค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์ฯ และได้ข้อสรุปดังนี้

3.1 สนามบินที่มีผลการดำเนินงานกำไร ให้เรียกเก็บค่าตอบแทน 5% ของรายได้ทั้งหมด อันเกิดจากสนามบินแต่ละแห่ง โดยไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น มีกำหนด 10 ปี นับตั้งแต่งวดปีบัญชี 2550-2559

หลังจากนั้นให้มีการปรับปรุงค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์ตามผลการศึกษาของที่ปรึกษาที่จัดหาโดยกรมธนารักษ์

3.2 สนามบินที่มีผลการดำเนินงานขาดทุน ให้เรียกเก็บค่าตอบแทน 2% ของรายได้ทั้งหมดอันเกิดจากสนามบินแต่ละแห่ง โดยไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ทั้งสิ้น มีกำหนด 10 ปี นับตั้งแต่งวดปีบัญชี 2550 -2559

หลังจากนั้นให้ปรับปรุงค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์ตามผลการศึกษาของที่ปรึกษาที่จัดหาโดยกรมธนารักษ์

สรุป อัตราผลตอบแทนการใช้ประโยชน์แปลงท่าอากาศยานสุวรรณภูมิตามผลการศึกษาดังกล่าว เป็นไปตามระเบียบและข้อตกลง รวมทั้งเป็นไปตามมาตรฐานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่มีการจัดเก็บผลตอบแทนเป็น 2 ส่วน คือ Basic cost (ROA) และ Extra cost (Revenue Sharing)

ซึ่งปัจจุบันกรมธนารักษ์ ได้เรียกเก็บผลตอบแทนโดยวิธี ROA ในการจัดให้เช่าที่ราชพัสดุทั่วประเทศเช่นเดียวกัน (ROA=3-4% ของ มูลค่าทรัพย์สิน) และได้มีการเรียกเก็บ Extra cost แบบ Revenue Sharing ในอัตรา 2-5% ของรายได้ก่อน หักค่าใช้จ่ายในทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษหรือธุรกิจที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการใช้ทรัพย์สินได้ เป็นจำนวนมาก

ขอขอบคุณข้อมูลจาก : bangkokbiznews

กด LIKE ติดตามข่าวสาร คอนโดและบ้าน ด้านล่างเลยจร้า ^__^

แสดงความคิดเห็น